Contenu réservé aux abonnés
Immobilier: Le prix des appartements en PPE s’envole dans le canton de Fribourg
En raison d’une offre limitée et d’une forte demande d’achat, le prix des logements est en hausse dans le canton de Fribourg. Si la villa reprend l’ascenseur, la hausse est particulièrement marquée pour les logements en propriété par étages (PPE).
Thibaud Guisan
Publié le 01.07.2024
Temps de lecture estimé : 3 minutes
Le prix des villas individuelles reprend l’ascenseur, celui des appartements en propriété par étages (PPE) s’envole, alors que le nombre de logements locatifs inoccupés connaît un fort recul. Ces trois constats émanent de la nouvelle étude sur le marché immobilier fribourgeois réalisée par le cabinet Wüest Partner pour le compte de la Banque cantonale de Fribourg (BCF).
«Le principal défi réside dans la rareté des terrains à bâtir»
Daniel Wenger
Dans un canton à la démographie galopante (la population fribourgeoise a augmenté de 2% en 2023, contre 1,6% pour la Suisse), la demande de logements reste forte, alors que la construction de nouveaux biens ralentit. «Les futurs propriétaires et les promoteurs se montrent impatients d’investir dans la pierre. Le principal défi à l’heure actuelle réside dans la rareté des terrains à bâtir», analyse Daniel Wenger, président de la direction de la BCF, cité dans l’étude, qui fait allusion aux effets des nouvelles normes en matière d’aménagement du territoire.
Villas encore abordables
Alors que la mise sur le marché de villas neuves se raréfie depuis 2022, seules 420 maisons individuelles ont fait l’objet d’une demande de permis en 2023: il s’agit du plus bas niveau de ces dix dernières années. Fin 2023, la villa de référence (terrain de 500 m2 et volume de 920 m3) coûtait environ 1,25 million de francs dans le canton, soit une hausse de 3,5% en un an (+ 1,4% au niveau national). Globalement, une maison individuelle reste relativement abordable à Fribourg, la moyenne nationale se situant à 1,6 million. En comparaison, il faut compter 1,8 million sur Vaud et 1,4 million à Berne. La situation varie toutefois selon les communes ou les régions. «Le district de la Veveyse demeure le plus coûteux du canton, avec un niveau de prix similaire à celui du canton de Berne», pointe l’étude.
Après une stagnation entre fin 2022 et le milieu de 2023, les prix des villas sont fortement repartis à la hausse à partir du second semestre 2023. En cause: une demande stimulée par la baisse des taux hypothécaires à long terme et l’installation de nouveaux habitants dans le canton, attirés par des marchés de l’emploi dynamiques à Fribourg, mais aussi dans les régions de Lausanne et de Berne. «La stabilité économique et le faible taux de chômage ont permis aux ménages de se projeter plus facilement dans un projet d’achat immobilier, et les bonnes performances des marchés boursiers en 2023 et début 2024 ont pu améliorer les apports en fonds propres de certains ménages», avance l’étude. Pour 2024, une stabilité, voire une légère hausse des prix est attendue.
L’attrait de la PPE
L’augmentation des prix est encore plus marquée sur le marché de la PPE, marqué par une demande en forte augmentation et une offre en diminution. En un an, l’envol est de 5,8%. «C’est plus du double de la hausse observée dans le canton de Vaud (2,3%) et plus que la croissance nationale (4,2%)», souligne l’étude, notant que la Singine et la Gruyère ont connu les plus forts renchérissements. La tendance haussière devrait se poursuivre en 2024.
La forte augmentation des loyers des appartements locatifs (+ 4,1% sur un an au premier trimestre 2024) a pu entraîner une augmentation de la demande de logements en PPE. Ce d’autant plus que ces biens restent plutôt accessibles dans le canton de Fribourg, en comparaison intercantonale. En clair, il faut compter un peu plus de 800 000 francs pour une PPE de référence (surface habitable de 110 m2, avec une terrasse ou balcon de 30 m2 sans garage ni place de parc), ce qui représente un coût 30% inférieur à la moyenne nationale et 36% de moins qu’une villa de référence dans le canton. Les prix varient d’une région à l’autre, avec une fourchette allant de 751 000 francs en Singine à 858 000 francs en Sarine.
Du côté de l’offre, la construction d’immeubles multifamiliaux connaît un fort recul. Les volumes d’investissement représentés par les permis de construire de 2023 étaient 36% inférieurs à la moyenne des dix dernières années dans le canton, alors que la baisse est de 8% à l’échelle suisse sur la même période. C’est dans la Glâne et en Gruyère que les investissements sont le plus freinés.
Loyers en hausse
Sur le marché locatif, l’offre tend également à se tarir. Alors qu’environ 10 000 logements locatifs étaient annoncés au premier trimestre 2021, ce chiffre est tombé à 3750 trois ans plus tard. «Une offre aussi clairsemée n’avait plus été observée dans le canton depuis 2013», pointe l’étude qui note toutefois que l’offre, longtemps très abondante dans le canton, a atteint aujourd’hui un niveau se situant dans la moyenne nationale. Des disparités régionales sont observées: «Les districts de la Gruyère, de la Veveyse et du Lac sont les plus tendus début 2024, tandis qu’il est encore aisé de trouver un logement dans la Broye ou la Sarine.»
Enfin, en ce qui concerne les surfaces administratives, la situation est plus difficile. La dynamique positive du marché du travail a contrebalancé la baisse de la demande liée à l’essor du télétravail et du partage de bureaux dans les entreprises. La situation se traduit par un recul des loyers des surfaces de bureaux de 5,3% dans le canton en 2023 (–3,1% au niveau suisse). «Les locaux commerciaux plus anciens, nécessitant une rénovation importante ou moins bien situés ont toujours plus de peine à trouver preneur», constate l’étude.
