Le Grand Conseil prévoit un nouveau calcul pour la plus-value

Aménagement » Le Grand Conseil fribourgeois a empoigné hier en première lecture une importante révision de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions visant à modifier les dispositions pour le calcul et la perception de la taxe sur la plus-value. Pour rappel, celle-ci est réclamée quand la valeur d’un bien-fonds augmente grâce à un changement d’affectation de la zone dans laquelle il est situé. «L’un des objectifs, c’est d’inciter à utiliser au mieux le terrain à disposition. En effet, quand les autorités politiques font le choix de construire de manière dense, il faut que ce soit fait», précise le conseiller d’Etat Jean-François Steiert.

Ce nouveau calcul était demandé par une motion de la libérale-radicale Nadine Gobet (Bulle) et du centriste Bruno Boschung (Wünnewil) acceptée en août 2020. Car cette taxe, introduite en janvier 2018 et fixée à 20% de la plus-value, soit le minimum exigé par la législation fédérale, était accusée de créer une insécurité juridique rendant plus difficile la réalisation de transactions immobilières. Plusieurs décisions de taxation ont même fait l’objet de recours devant le Tribunal cantonal. A tel point que le parlement cantonal avait ordonné il y a deux ans et demi de tout suspendre. A l’heure actuelle, quelque 700 dossiers sont toujours bloqués.

Un débat très attendu

C’est dire si le débat entamé hier par le Grand Conseil, et qui doit se poursuivre ce matin même en deuxième lecture, était très attendu. Par le passé, ce dossier a déjà donné lieu à des passes d’armes explosives entre gauche et droite du parlement. Mais hier matin, rien de tout ça. Les discussions ont même été particulièrement sereines. Il faut dire qu’entre-temps, le Tribunal fédéral a été amené à se prononcer sur des questions similaires après des litiges dans les cantons de Berne et de Bâle-Campagne. La jurisprudence qui en est ressortie a passablement inspiré les travaux des parlementaires fribourgeois. Et permis de déminer le terrain.

Le socialiste Pierre Mauron (Riaz) ironise: «Rassurez-vous, ce n’est pas un projet de gauche, car nous restons à une taxation minimale de 20%, alors qu’il serait possible de monter à 60%, comme dans le canton de Bâle-Ville. Ce n’est pas la variante qui enrichira le plus le canton et les communes, bien au contraire. Mais ce n’est pas non plus totalement un projet de droite, puisque les limites légales fédérales sont à mon avis respectées.»

En commission, les députés se sont donc entendus sur plusieurs modifications, comme la possibilité pour les communes de prélever elles aussi une taxe se montant au maximum à un quart du prélèvement cantonal, la part dévolue à la commune étant déduite de la part cantonale. «Ainsi, quand bien même un droit de taxer est donné aux communes, le montant de la contribution n’est quant à lui pas augmenté et reste à 20%. Les affectations que la commune financera devront être prévues dans un règlement communal de portée générale», relève le centriste Bertrand Morel (Lentigny), président de la commission ad hoc chargée d’examiner ce projet de loi. Autre changement: la désignation du débiteur comme étant la personne propriétaire du bien-fonds soumis à la taxe au moment de l’entrée en force de la mesure d’aménagement et non plus au moment de la mise à l’enquête publique de celle-ci.

Une autre modification importante consiste à prendre en compte pour le calcul du montant dû, en plus des mises en zone à bâtir et des changements d’affectation, des mesures d’aménagement qui augmenteraient les possibilités de construire et procureraient donc au propriétaire un avantage qualifié de majeur. Il pourrait par exemple s’agir d’une variation de l’indice brut d’utilisation du sol (IBUS).

Une méthode de calcul

Reste une question essentielle: le calcul de la plus-value en lui-même. Actuellement, cette plus-value correspond en quelque sorte à la différence entre la valeur vénale d’un bien-fonds avant et après l’entrée en force de la mesure d’aménagement, la valeur vénale pouvant être définie comme le prix qu’un acheteur serait prêt à payer, et cela dans des circonstances normales. Mais cette méthode a montré ses limites.

La solution retenue hier par le parlement stipule que le prix convenu en cas d’aliénation (pour faire simple, en cas de vente) est en principe considéré comme étant représentatif de la valeur vénale. Mais si cette information est manquante ou inutilisable, la valeur pourra être déterminée grâce à d’autres techniques, par exemple la méthode de calcul dite comparative consistant à fixer la valeur vénale des terrains sur la base des prix payés pour des fonds semblables. Le débat se poursuit ce matin en deuxième lecture, mais ne devrait en principe pas donner lieu à d’autres changements majeurs.